用友网络资本化率低怎么办（用友网络资本化率低怎么办啊）

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文章目录：

• 1、什么是资本化率资本化率与报酬率的区别与相互间关系
• 2、资本化率是越大越好吗?
• 3、资本化率是什么？怎么算的？
• 4、网络应用率过低，网速太慢，怎么办？

什么是资本化率资本化率与报酬率的区别与相互间关系

折现率的高低，主要取决于某种股票风险的大小以及预期报酬率的高低。风险越大，预期报酬率越高，折现率就应越高；反之，风险越小，预期报酬率越低，现金股利的折现率也就越低。换句话说，折现率应等于类似风险投资的预期报酬率。而资本化率则是评估中对回报率的计算,两者不一样

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资本化率是越大越好吗?

不是。

资本化率低有提高资本化率的预期。资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。资本化率是对收益性不动产进行评估的一个重要参数。

资本化率是什么？怎么算的？

资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

1、市场抽取法

这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

2、投资组合法

特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。

3、租售比确定法

即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

网络应用率过低，网速太慢，怎么办？

导致目前这种状态，是因为你计算机（或辅助设备）一开始就处于亚健康状态，这种状态的出现是必然的；原来你没有出现这种病态是属于万幸中的偶然；这种现象产生的原因很多（用户配置固然十分重要），你的问题要“全面彻底”的查找，这里特别强调“全面、彻底”这四个字；任何一方面的原因都是产生这种现象产生的根源，问题是你被动的结果，要主动出击，尽早减少问题的存在；我这里像中医一样：对你实行标本兼治；你不妨按下面几个方面去仔细的完全、彻底的进行检查；这样就=疏通（畅通你的筋络）各个设备的道路，道路疏通了=你的问题不就解决了吗（完全脱离亚健康状态）。★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★1：检查电源 1.1用万用表检查电源是否稳定？1.2交流电压波动是否在允许范围内？1.3A/D变换电源后的纹波系数（用毫伏表检查）是否合格？1.4电源的温升是否异常？ 1.5稳压特性是否符合技术指标？1.6额定负载下稳压特性和纹波系数是否符合技术指标？1.7更换大的风扇时，你的电源容量是否满足要求？1.8一般辅助设备（路由器、网络交换机、猫等）的电源都是整流电源，没有稳压功能，纹波系数较大（可能是滤波电容干枯所致），负载能力也较差；应特别注意。1.9由于设备过电压（像给孩子喂食一样，多了能撑死）、低电压（像给孩子喂食一样，少了会营养不良）、电压波动过大（如同给孩子吃饭，饥一顿、饱一顿的不定量）、过电流、发热，导致过热保护动作切出故障并将设备退出运行（即：会产生慢、延迟、重复启动、延迟、掉线、中断、断线、自动关机、死机等显现像）等；1.10电源的过流保护和过热保护是否正确动作？动作是否灵敏？是否拒动或误动？2：检查网络线和水晶头（R45）：2.1水晶头与座是否插好（松动吗）？2.2接触是否良好？接触电阻是多少？2.3是否有积灰？是否氧化？2.4水晶头与座机械闭锁是否已经闭锁？2.5闭锁是否牢固？2.6网络线与水晶头是否压紧并接触良好？2.7网络线的线间绝缘电阻（采用100V的摇表），应大于20兆欧。　★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★3：接地：接地主要是保障人身和设备的安全！多点接地、重复接地、就近接地是原则；接地分为保护接地、屏蔽接地、工作接地等；接地是做IT的最基本的要求，模拟设备是这样，数字电路更是这样，来自各方面的干扰都可以通过接地予以消减或消除，外来干扰和本地、本机间布线的线间耦合都可以消减和消除，做好设备的接地屏蔽工作，很多干扰来自于屏蔽不好、接地不良，很多人都是只在软件上做工作，许多干扰都是由接地不良或没有接地所引起的，这种故障十分容易产生，也容易被很多人忽视，很多设备损坏与接地有直接关系，没有接地或接地不良都会导致码间干扰、误码、延迟、丢包、断续、掉线（断线、中断）、死机、卡、自动关机、反复启动、重复启动、频繁重启（或反复用连接）等现象。接地必须有两个以上的接地极，每个接地极之间最少间隔10米以上，接地极至机房的接地线不得有任何接头，分别用截面不小于25平方毫米的软铜线引入到机房的汇流排（中间不允许有任何接头），接地线与法拉第网对称连接以利于分流散流，与汇流排连接点要涂覆银粉导电膏，每个设备至汇流排(独立)的接地线截面不得小于4平方米多股软铜线，汇流排对每个接地极的接地电阻小于5欧姆（越小越好）。每年最少使用接地仪（2.5级以上的接地仪测量，且仪表在检验合格期范围内）检查两次以上。检查接地极时，严禁在雷雨天气下进行。严禁用自来水管和电力线的N零线作为接地使用；也就是独立的接地装置。每台设备的线独立的连接于机房的汇流排，严禁串接后再接汇流排。我可以很主观的说：无论你是个人用户还是大型机房的集体用户，你根本就没有接地（或接地不合格）。★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★4：带宽：自运营商到用户的带宽十分重要，没有足够的带宽，就不能保证足够的数据流量；计算机上网就不可能流畅；上述所说的带宽是指全程的带宽，像高速公路上一样，有那么宽的带宽，全程不能有起伏现象；全程有一点起伏就会影响网络速度；用户有权要求运营商（用扫频仪测试）给予保障；5：信杂比：（信号与杂音之比，可以理解成信号的纯净度）较小时，有用的信号被嘈杂的杂散信号所掩盖没（特别是码元间的码间干扰），使收信之路不能在嘈杂的信号里正确提取到有用的信号，判断电路就无法对码元进行正确的判断，就会产生误码、严重的误码就是丢包，严重的丢包就是延迟产生的原因，严重的延迟就会就是掉线（会产生慢、延迟、重复启动、掉线、延迟、掉线、中断、断线、自动关机、死机等显现像等），使用杂音计或电平表测量杂音电平是否在允许范围内，或者用示波器观察是否存在杂散信号？是否在码间存在码间干扰？采取措施，予以消除。信杂比也要大于60dB以上。用扫频仪和示波器测试（观察）。这项指标是保障道路平坦无障碍。有那么宽的道路，还要全程无障碍。6：匹配：匹配包括电平皮配和阻抗匹配（用电平表及信号发生器测试）6.1电平匹配：接收信号不能太低，太低时，达不到接收之路需要的门槛电平幅度，设备不能正常工作；电平太高会使接收之路前置电路饱和或烧坏前置电路。接收电平在接收门槛附近波动，就会使计算机频繁重复的重启现象；因此，接收电平调整十分重要。运行中要经常使用电平表或示波器，监视、调整连接处的接收电平在合适的幅度范围内。根据说明书，用电平表监视调整。6.2：阻抗匹配：连接点必须做到阻抗相对的匹配，输入输出阻抗不匹配就会导致反射衰耗，信号再强也不能正常工作。7：优化网络结构 人们打开计算机上网就会产生垃圾如同吃饭，不收拾餐桌、不刷洗餐具、不清理灶具一样会产生计算机垃圾，计算机就会逐渐表现为慢、卡、延迟、重复启动、掉线等故障；因此，个人推荐使用一些小工具：比如超级兔子、优化大师、鲁大师或360等；养成下线前予以清理垃圾的好习惯。7.1：及时清除上网产生的垃圾碎片和IE缓存：只要你使用计算机就会产生垃圾，不及时清理，就会越积累越多，长时间不清理就会使运行C盘空间越来越小及杂乱无章，最后就逐渐的慢下来，直至死机；因此，定期整理运行C盘，可以保持计算机运行速度。

7.2：先让ADSL设备同步：把设备断电后重启。8：软件设置和配置 8.1：常用软件下载软件尽量到大的官方网站下载，做到3不装，非正规软件不装,P2P（占用资源）类软件不装,不常用软件不装.关掉所有不必要的网络连接和启动项，比如迅雷、 BT、驴子等；非运行的软件不要放在运行c盘里面；实时更新补丁。游戏软件要倒正规的大型网站下载，注意软件是否稳定，不成熟、不稳定的软件会导致慢、卡、死机等故障，特别是一些大众喜欢的游戏软件，一些网友对此反映很强烈，这样的软件特别注意或立即删除；下载软件时，要注意流氓软件借机插入危急计算机的安全，随时给予清除。有些游戏软件开始之后，游戏就会直接被T掉，上来之后会无限掉线、重启等故障。协议：网络中的协议也要与之匹配，不匹配也会造成设备一些故障。软件的冲突同样会造成延迟、卡、慢、死机、掉线、中断等问题的产生。8.2：杀毒软件和防火墙 至少一款有效正版的杀毒软件并经常升级病毒库：防火墙设置适当（不要过多、过高、过低），会造成一些网页打不开；病毒可使计算机变慢、死机、掉线、卡、重复启动和开关机故障。9：温度、湿度、温升 (开机后温度在逐渐升高)随着开机时间的延长，主设备及其辅助(猫、路由器、网络交换机等)设备的温度，就会逐渐的升高，如果不能快速散发出去，就会由延迟---慢---掉线----死机。9.1：湿度：下雨季节或多雨天及其高湿度地区，线路及器件间的绝缘降低，信号电平下跌，导致计算机码间干扰、误码、延迟、丢包、断续、掉线（短线或中断）、死机、自动关机、反复启动（重复连接）等现象、或不稳定工作。湿度加速氧化，导致传输中断。

9.2：温度（近期随着气温的逐渐升高，由温度引起的故障会逐渐增加）：从开机始，温度在逐渐的升高，温升至一定时，就会稳定在这个数值，这个数值与环境温度之差不应该大于25度；由于计算机属于半导体器件，因此要求器件的实际温度不得高于85度；芯片温度接近80度时要采取措施降低猫、路由器、网络交换机和计算机设备工作环境温度。如果超出这个范围计算机就会产生码间干扰、误码、延迟、丢包、断续、掉线（断线或中断）、死机、自动关机、反复启动（频繁连接）等现象。9.3：温升（设备的实际温度与环境温度的差值叫做温升）小于25摄氏度 温度对设备的正常运行影响很大特别是网络交换机、路由器、计算机主板芯片、网卡等温升较大时，设备就会无法运行；特别是手提（也叫笔记本）计算机，由于设计优先考虑体积而致使温升的散热困难，最容易发生温升所导致的码间干扰、误码、延迟、丢包、断续、掉线（短线或中断）、死机、自动关机、反复启动（重复连接）等现象。措施如下：a：将设备（系指：哈勃、猫、路由器或者网络交换机、计算机等）置于对人较安全地方，首先断开电源，再打开设备的盒盖，利用空气对流加强与空气接触，进行自然散热；

b：给设备加装微型风扇，增大空气的对流，进行强制散热；

c：如果你是做IT的，我建议你：断开电源后，给设备的发热部件加装散热片。

d：设备断开电源后，用3毫米钻头在设备上下钻多多的孔，加强空气的对流量，改善散热条件；e：将设备至于通风干燥处，最好做个（市面上也有用于笔记本的）绝缘散热支架，把设备支起来，进行自然散热；f：计算机使用时间较长后，CPU与散热片之间的硅胶干枯时，CPU会严重的发热，会产生丢包、延迟、慢、重复启动、掉线、中断、断线、自动关机、死机等现像。重新涂覆硅胶，即可恢复正常使用。

g：及时清除上网产生的垃圾碎片和IE缓存：只要你使用计算机就会产生垃圾，不及时清理，就会越积累越多，长时间不清理就会使运行C盘空间越来越小及杂乱无章，最后就逐渐的慢下来，直至死机；因此，定期整理运行C盘，可以保持计算机运行速度。

h：先让ADSL设备同步：把设备断电后重启。经常上网的用户最多半年，要断电后打开设备的外壳（顺便检查设备内部连接是否良好，内存条是否松动，内存条与卡槽接触是否良好？各插件是否松动？插紧了没有？个连接点是否牢固并接触良好），清理设备里面的灰尘。十：布线：布线工艺以最小干扰为原则；要求布线整齐美观，强弱信号分开走，高低频信号分开走，布线不合理就会产生线间耦合、串扰所造成的干扰，线间不能互相缠绕，最好使用屏蔽（屏蔽层可靠且接地）线，这些寄生干扰会使计算机信杂比降低而无法识别有用的信号，使其产生码间干扰、误码、延迟、丢包、断续、掉线（短线或中断）、死机、自动关机、反复启动（重复连接）等现象。★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★十一：主板的纽扣电池 电池容量不够或无电量，也会不能开机或产生其他故障。十二：ADSL用户：与电话线一起复用计算机信号，注意取机、挂机、振铃三种状态下对计算机的的影响；由于计算机与电话信号都在电话线上（复用）传输，两者之间必须提供一定的隔离度（大于60dB）、防卫度要大于60dbB越大越好)，特别是一些非正规的话机会影响计算机的使用。十三：定时故障：设备在固定的时间出现故障时，要仔细周围及其传输路径之间是否有大的工厂或固定时间大的电气设备启动，电焊等启动设备。十四：win7速度慢的解决方法比较好的方法应该是这样：进入Windows7控制面板，找到并打开颜色管理。在打开的颜色管理对话框中，切换到高级选项卡，然后单击左下角的更改系统默认值。随后，系统将会再次弹出一个对话框颜色管理-系统默认值。在此对话框中同样切换到高级选项，然后取消系统默认勾选的使用Windows显示器校准?修改完毕后，保存设置退出。★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★只要你仔细的按照上面所说的做到、并保持经常做到，一般(我计算机128M内存，CPU主频1.6G，ADSL/512Kbit的宽带，硬盘20G）的配置，玩中档游戏都相当的流畅；否则：配置再高的计算机，也一样会频发故障；像人穿衣服（小品：好人和坏人中的陈佩斯：你给他再好的衣服，他都上不了档次！）一样，衣服不在档次高低，洁净利索就是好。有一句话叫：事在人为！别做：窝囊废！★版权申明:本答案为和谐原创,任何人不得盗用!★

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